Tranh chấp mua bán tài sản ở nước ta hiện nay luôn là một trong những vấn đề nóng và số lượng án quá tải tại Tòa án ở cả hai cấp tỉnh và huyện. Thực tế có những vụ khiếu kiện về tranh chấp tài sản mà người dân đã phải vất vả hao tiền tốn sức theo đuổi vài chục năm, khiếu nại từ cấp thấp nhất là cấp xã đến cấp cao nhất là cấp Trung ương nhưng vẫn chưa được giải quyết. Để đảm bảo quyền lợi cũng như góp phần vào việc cập nhật pháp luật cho Quý khách hàng, LAW FOR LIFE xin được tổng hợp một số vấn đề quan trọng về giải quyết tranh chấp mua bán tài sản trong bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;
- Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013;
- Luật Trọng tài thương mại năm 2010;
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
- Nghị định số 16/2021/NĐ-CP quy định chi tiết mức thu, trình tự, thủ tục thu, nộp, việc quản lý, sử dụng chi phí hòa giải, đối thoại tại Tòa án và thù lao Hòa giải viên tại Tòa án;
- Nghị định số 22/2017/NĐ-CP về hòa giải thương mại;
Mua bán tài sản là gì?
Mua bán tài sản là hoạt động giao dịch giữa các bên để chuyển quyền sở hữu của một tài sản từ người bán sang người mua, thường thông qua một hợp đồng mua bán. Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Những tranh chấp mua bán tài sản
- Tranh chấp về việc bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Đây được xem là nghĩa vụ quan trọng nhất của bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản.
- Tranh chấp do bên bán không thực hiện đúng cam kết đối với tài sản giao cho bên mua. Có thể kể đến các trường hợp không thực hiện cam kết của bên bán đối với việc giao tài sản như: bên bán giao trễ hơn so với cam kết; giao tài sản không đúng chủng loại, số lượng và chất lượng như đã cam kết; không bảo đảm đúng về thời hạn, địa điểm và phương thức đã cam kết với bên mua; Tranh chấp có thể nảy sinh khi tài sản nhận được không đúng như mô tả trong hợp đồng;…
- Nếu tài sản bị hư hại, có vấn đề về chất lượng hoặc không đáp ứng đúng tiêu chuẩn đã thỏa thuận, có thể dẫn đến tranh chấp.
- Nếu tài sản có những lỗi ẩn, tức là những lỗi bên trong không được thông báo một cách trung thực, có thể dẫn đến tranh chấp. Người mua có thể yêu cầu bồi thường hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu phát hiện ra lỗi ẩn.
- Tài sản được trao đổi không đủ điều kiện chuyển giao do đang bị thế chấp hoặc có tranh chấp quyền sở hữu. Chẳng hạn trường hợp xảy ra khi tại thời điểm giao dịch, các bên đều biết rõ tài sản đang thế chấp tại ngân hàng nhưng các bên vẫn thực hiện việc mua bán mà không được sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại khoản 8 Điều 320 của Bộ luật dân sự năm 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp…”
Phương thức giải quyết tranh chấp mua bán tài sản
Thương lượng
Đây là quá trình luôn được ưu tiên nhất bởi giúp các bên tiết kiệm thời gian và chi phí. Trong đó các bên liên quan cố gắng đạt được một thỏa thuận chấp nhận được để giải quyết tranh chấp mà không cần đến quyết định của Tòa án. Trước khi bắt đầu quá trình thương lượng, mỗi bên nên xác định rõ mục tiêu của mình, bao gồm việc xác định số tiền, điều kiện, hoặc các điều khoản khác mà họ mong muốn đạt được qua thương lượng. Khi đạt được thỏa thuận, quan trọng nhất là lập bảng ký kết hoặc hợp đồng để đảm bảo rằng các điều khoản đã thương lượng được thực hiện một cách đúng đắn.
Hoà giải
Đối với các vụ án tranh chấp dân sự thì theo Khoản 1 Điều 17 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, các bên có quyền được lựa chọn Hòa giải viên, địa điểm, thời gian để tiến hành hòa giải. Trường hợp hai bên không lựa chọn được Hòa giải viên thì Tổ trưởng tổ hòa giải phân công Hòa giải viên tiến hành hòa giải theo Điều 18 của Luật này. Nếu hai bên thỏa thuận được với nhau các mâu thuẫn qua Hòa giải viên thì theo quy định tại Khoản 9 Nghị định 16/2021/NĐ-CP, các bên liên quan phải nộp phí trả cho Hòa giải viên từ 500.000đ đến 1.500.000đ với mỗi một vụ việc.
Các bên có thể lựa chọn hình thức hòa giải thương mại theo Nghị định 22/2017/NĐ-CP trong trường hợp các bên có ghi nhận thỏa thuận hòa giải dưới hình thức điều khoản hòa giải trong hợp đồng hoặc dưới hình thức thỏa thuận riêng. Cũng tại Điều 14 của Nghị định này, các bên có quyền lựa chọn Quy tắc hòa giải của tổ chức hòa giải thương mại để tiến hành hòa giải hoặc tự thỏa thuận trình tự, thủ tục hòa giải. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về trình tự, thủ tục hòa giải thì hòa giải viên thương mại tiến hành hòa giải theo trình tự, thủ tục mà hòa giải viên thương mại thấy phù hợp với tình tiết vụ việc, nguyện vọng của các bên và được các bên chấp thuận.
Có thể thấy giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải là hiệu quả nhất, tiết kiệm nhất, ít tốn kém về thời gian, nhân lực và các chi phí tố tụng của cơ quan nhà nước trong khi vẫn có sự tham gia của bên thứ ba.
Trọng tài
Tùy theo mức độ phức tạp và những điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn mà các bên có thể chọn loại trọng tài giải quyết. Theo Điều 58 Luật Trọng tài thương mại 2010, kết quả của phương thức trọng tài là phán quyết trọng tài, phán quyết này mang tính chung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị.
Trọng tài mang tính độc lập và bảo mật cao. Quy trình giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài thường linh hoạt hơn so với tòa án truyền thống, với hình thức xét xử kín, không công khai là một trong những lợi thế bảo đảm bí mật thương mại trong kinh doanh của các bên. Các bên thường có thể tự thỏa thuận về quy trình, quy tắc và thời gian xử lý. Quyết định của trọng tài thường là cuối cùng và không thể xem xét lại trừ khi có các cơ sở pháp lý cụ thể để làm như vậy. Điều này có thể mang lại tính chắc chắn và dễ thực hiện.
Toà án
Toà án là cơ quan thường được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, trong trường hợp thương lượng không có hiệu quả. Căn cứ theo Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì Tòa án Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp dân sự. Tòa án đảm bảo rằng mọi bên liên quan đều có cơ hội bình đẳng để trình bày quan điểm của mình và được đánh giá theo luật lệ. Qua đó, Tòa án bảo vệ quyền lợi cá nhân và tổ chức, đồng thời đảm bảo công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp mua bán tài sản
- Đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo như: tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm;
- Giấy CCCD và hộ khẩu bản sao có công chứng, chứng thực;
- Tài liệu về người đại diện theo pháp luật (đối với cơ quan/tổ chức).
Thủ tục khởi kiện tranh chấp mua bán tài sản
Tại Trọng tài thương mại
Bước 1: Gửi đơn kiện
Nguyên đơn làm đơn khởi kiện gửi đến Trung tâm trọng tài kèm theo căn cứ phát sinh thẩm quyền trọng tài (thỏa thuận trọng tài bằng văn bản).
Trường hợp vụ tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài vụ việc, nguyên đơn phải làm đơn khởi kiện và gửi cho bị đơn. Đơn khởi kiện đáp ứng đầy đủ theo nội dung luật quy định.
Bước 2: Bị đơn nộp bản tự bảo vệ
Bị đơn nộp bản tự bảo vệ. Đối với vụ tranh chấp được giải quyết tại Trung tâm trọng tài, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc quy tắc tố tụng của Trung tâm trọng tài không có quy định khác, thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo. Bị đơn phải gửi cho nguyên đơn và Trọng tài viên bản tự bảo vệ, tên và địa chỉ của người mà mình chọn làm Trọng tài viên theo Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 35 Luật Trọng tài thương mại 2010.
Bước 3: Thành lập hội đồng trọng tài.
Thành phần Hội đồng trọng tài có thể bao gồm một hoặc nhiều Trọng tài viên theo sự thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thoả thuận về số lượng Trọng tài viên thì Hội đồng trọng tài bao gồm ba Trọng tài viên.
Bước 4: Mở phiên họp giải quyết tranh chấp.
Phiên họp giải quyết tranh chấp được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Các bên có thể trực tiếp hoặc uỷ quyền cho người đại diện tham dự phiên họp giải quyết tranh chấp; có quyền mời người làm chứng, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Trong trường hợp có sự đồng ý của các bên, Hội đồng trọng tài có thể cho phép những người khác tham dự phiên họp giải quyết tranh chấp. Trình tự, thủ tục tiến hành phiên họp giải quyết tranh chấp do quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm trọng tài quy định; đối với Trọng tài vụ việc do các bên thỏa thuận. Trong phiên họp, các Trọng tài tiến hành hòa giải trước về việc giải quyết tranh chấp. Khi các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết trong vụ tranh chấp thì Hội đồng trọng tài lập biên bản hoà giải thành có chữ ký của các bên và xác nhận của các Trọng tài viên. Hội đồng trọng tài ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên.
Bước 5: Ra phán quyết trọng tài
Hội đồng trọng tài ra phán quyết trọng tài bằng cách biểu quyết theo nguyên tắc đa số. Trường hợp biểu quyết không đạt được đa số thì phán quyết trọng tài được lập theo ý kiến của Chủ tịch Hội đồng trọng tài.
Tại Tòa án
Bước 1: Gửi đơn khởi kiện
Tổ chức/cá nhân khởi kiện gửi đơn khởi kiện, yêu cầu kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án có thẩm quyền;
- Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Lưu ý: Cá nhân khởi kiện phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 69 của Bộ luật tụng Dân Sự 2015. Cơ quan/tổ chức khởi kiện phải đáp các điều kiện theo Điều 187 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Bước 2: Thụ lý đơn kiện
Theo Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện,yêu cầu bổ sung đơn khởi kiện, tiến hành thụ lý, chuyển vụ án hoặc trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện.
Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí khi vụ án đã được thụ lý.
Theo Khoản 1 Điều 17 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí dân sự như sau:
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp có lý do chính đáng;
- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án cấp sơ thẩm về việc nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, người kháng cáo phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án cấp sơ thẩm biên lai nộp tiền tạm ứng án phí, trừ trường hợp có lý do chính đáng.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử
Đối với các vụ án giải quyết tranh chấp dân sự được quy định tại Điều 26 và Điều 28 BLTTDS 2015 thì thời hạn chuẩn bị xét xử là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa, trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Theo quy định tại Điều 196 BLTTDS 2015 phiên tòa phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa.
Bước 5: Tiến hành phiên tòa sơ thẩm.
Phiên tòa bao gồm: Thủ tục bắt đầu phiên tòa, tranh tụng phiên tại tòa, nghị án và tuyên án.
Bước 6: Ban hành bản án sơ thẩm
Hội đồng xét xử tuyên đọc bản án với sự có mặt của các đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức và cá nhân khởi kiện. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc phiên tòa, các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện được Tòa án cấp trích lục bản án. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải giao hoặc gửi bản án cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.
Các công việc của luật sư LAW FOR LIFE xử lý vụ án liên quan đến tranh chấp mua bán tài sản
- Rà soát hợp đồng, quy định pháp luật, tư vấn pháp lý để giải quyết tranh chấp mua bán tài sản cho khách hàng;
- Xác định đối tượng tranh chấp giúp xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý của mỗi bên;
- Tư vấn, tìm ra cơ sở pháp lý cho khách hàng, giải thích quy định pháp luật có thể ảnh hưởng đến vụ tranh chấp;
- Đại diện khách hàng tham gia thương lượng, hòa giải tranh chấp;
- Đại diện khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng tại cơ quan Tòa án, Trọng tài trong quá trình giải quyết tranh chấp mua bán tài sản.
Quý khách có nhu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp mua bán, vui lòng liên hệ LAW FOR LIFE để được hỗ trợ hiệu quả nhất!
