Mua bán nhà đất là hoạt động cần phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả người mua và người bán. Tuy vậy, vẫn thường có nhiều mâu thuẩn xảy ra trong hoạt động mua bán này. Như vậy, việc giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất diễn ra như thế nào và quy định của pháp luật ra sao? Thông qua bài viết sau đây, LAW FOR LIFE sẽ trình bày một cách đầy đủ các thắc mắc trên, đây sẽ là nguồn tham khảo cho người đọc khi có tranh chấp mua bán nhà đất xảy ra.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Tố tụng hình sự 2015.
- Luật Đất đai 2013.
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.
Bản chất của tranh chấp mua bán nhà đất
Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo đó tranh chấp đất đai có phạm vi rất rộng và gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau phát sinh trong quan hệ đất đai (quan hệ đất đai là những quan hệ pháp luật do pháp luật đất đai điều chỉnh).
Tuy nhiên, tranh chấp mua bán nhà đất là những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra trong quá trình mua bán. Như vậy, bản chất của tranh chấp mua bán nhà đất là tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự.
Các cách giải quyết khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà đất
Khi xảy ra tranh chấp trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất, các bên có những phương thức giải quyết như:
- Thương lượng: Đây là phương thức giải quyết tranh chấp mà trong đó hai bên tranh chấp tự đàm phán và đưa ra cách giải quyết.
- Hòa giải: Là phương thức giải quyết mà sự xuất hiện của bên trung gian (bên thứ 3) giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp.
- Khởi kiện: Là phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua việc khởi kiện vụ án dân sự.
Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thì phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP cũng quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”
Tuy nhiên đó là với tranh chấp đất đai. Còn về tranh chấp mua bán nhà đất, cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này: “Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã”.
Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Với tranh chấp mua bán nhà đất, các bên có thể tiến hành khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền mà không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất
Theo khoản 3 Điều 36 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án sẽ là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự. Vì vậy, tranh chấp mua bán nhà đất sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.
Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án nơi có bất động sản là đối tượng tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết. Vậy, khi xảy ra tranh chấp mua bán nhà đất, các bên sẽ nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi nhà đất là đối tượng tranh chấp tọa lạc.
Có được yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất?
Theo Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt bại, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Khi nghĩa vụ trong hợp đồng bị vi phạm khi có thiệt hại bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Đồng thời, bên bị vi phạm chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mình trong trường hợp có vi phạm nghĩa vụ và có thiệt hại do một phần lỗi của bên bị vi phạm.
Như vậy, được yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất.
Khởi kiện tranh chấp mua bán nhà đất
Hồ sơ khởi kiện
Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
Thứ nhất, đơn khởi kiện theo mẫu của công ty LAW FOR LIFE.
Thứ hai, giấy tờ của người khởi kiện như: Căn cước công dân/chứng minh nhân dân.
Thứ ba, tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán.
Trình tự giải quyết
Bước 1: Nộp đơn khởi kiện
Theo khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Người khởi kiện nộp theo một trong các hình thức sau: Nộp trực tiếp tại Tòa; Gửi qua dịch vụ bưu chính (bưu điện); Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có) (quy định tại Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
- Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định sau khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để đến Tòa làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc được miễn thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm
- Theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm sẽ là không quá 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng. Như vậy, thời gian chuẩn bị xét xử tối đa là không quá 06 tháng, kể từ ngày thụ lý.
- Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử vụ án sơ thẩm thì Tòa án sẽ tổ chức hòa giải; trường hợp các bên hòa giải không thành thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Bước 4: Xét xử sơ thẩm
Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Bước 5: Thi hành án
Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất của LAW FOR LIFE
- Tư vấn soạn thảo đơn khởi kiện;
- Đại diện khách hàng tham gia giải quyết tranh chấp ;
- Theo dõi xử lý các thông báo của cơ quan nhà nước trong quá trình tố tụng;
- Thực hiện thủ tục thi hành án, thực thi bản án quyết định của Tòa án, Trọng tài;
- Tư vấn các nội dung pháp luật đất đai, nhà đất.
Quý khách có nhu cầu giải quyết tranh chấp mua bán nhà đất, vui lòng liên hệ đến LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất.
