Ngày nay, tranh chấp đất đai là tranh chấp ngày càng phổ biến và có tính chất đa dạng, phức tạp, ảnh hưởng tới nhiều chủ thể và nhiều lĩnh vực của đời sống. Ngay cả khi người sử dụng đất đã có sổ đỏ thì tranh chấp đất đai vẫn có thể xảy ra. Vậy pháp luật có quy định như thế nào về giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ? Sau đây, LAW FOR LIFE sẽ cung cấp những thông tin liên quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ theo quy định của pháp luật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi bổ sung năm 2018;
- Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ Luật tố tụng dân sự về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung qua các thời điểm;
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là gì?
- Theo Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Sổ đỏ là cách gọi thông thường của loại giấy tờ có tên gọi pháp lý là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy có thể hiểu tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai khi mà người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Các trường hợp tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ có thể kể đến một số trường hợp phổ biến như sau:
- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn giữa vợ và chồng;
- Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giữa giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý;
- Tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cao su, giữa đất hương hỏa với đất thổ cư,…
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 203, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Ủy ban nhân dân cấp xã (qua phương thức Hòa giải tại Ủy ban nhân dân);
- Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Theo đó, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Thương lượng
Thương lượng là việc các bên tranh chấp đất đai tự thỏa thuận, đàm phán các vấn đề tranh chấp để tìm ra phương hướng giải quyết hợp lý cho hai bên mà không có sự tham gia của bên thứ ba. Phương thức này đề cao sự thiện chí hợp tác và sự tự do thỏa thuận của các bên tranh chấp, việc giải quyết diễn ra nhanh chóng, tiết kiện. Tuy nhiên khó có khả năng đạt được kết quả nếu các bên thiếu thiện chí hoặc có thể xảy ra trường hợp đã thương lượng thành công nhưng một bên lại không muốn thực hiện hoặc thay đổi ý kiến
Hòa giải tại cơ sở
Khi xảy ra tranh chấp đất đai không tự thương lượng được thì các bên có thể hòa giải thông qua hòa giải ở cơ sở (thông qua hòa giải viên theo quy định của Luật Hòa giải cơ sở) Theo Điều 202 Luật Đất đai, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở.
Phương thức hòa giải tại cơ sở có sự tham gia của bên thứ ba nên có thể giúp các bên tranh chấp tìm ra được tiếng nói chung để đi đến thống nhất nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, hòa giải viên chỉ là bên trung gian không có quyền quyết định, phán xét nên kết quả hòa giải vẫn phải phụ thuộc vào thiện chí các bên tranh chấp.
Hòa giải tại UBND xã
Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo Điều 88 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 62/2019/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP thì thủ tục hòa giải được tiến hành như sau:
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản. Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Khởi kiện tại Tòa án
Theo Điều 203 Luật Đất đai, đối với tranh chấp đất đã có sổ đỏ, nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã chính là điều kiện bắt buộc trước khi các bên tranh chấp đất đai tiến hành khởi kiện ra Tòa án. Tuy nhiên, cần lưu ý đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án (theo Khoản 2 Điều 3 của Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP).
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ tại Tòa án
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được tiến hành theo quy định về thủ tục giải quyết vụ án dân sự của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án
Bước 3: Tòa án xem xét đơn khởi kiện
Bước 4: Tòa thông báo thụ lý vụ án
Bước 5: Tòa án tiến hành thu thập tài liệu chứng cứ, xác minh thông tin.
Bước 6: Hòa giải tại Tòa án
Bước 6: Tòa án mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án
Hồ sơ để khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ bao gồm:
- Đơn khởi kiện;
- Sổ đỏ;
- Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn;
- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);
- Sổ hộ khẩu (Bản sao);
- Các giấy tờ liên quan khác như: Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung chuyển quyền sử dụng đất; Biên lai, hóa đơn, biên bản giao nhận;… giữa các bên tranh chấp; Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm; Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;…
Dịch vụ pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai của LAW FOR LIFE
- Tiếp nhận hồ sơ, nghiên cứu vả đánh giá giá trị pháp lý của các tài liệu, chứng cứ; đưa ra phương án giải quyết tranh chấp đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích của khách hàng.
- Soạn thảo văn bản, tài liệu cần thiết theo yêu cầu của khách hàng.
- Nhận ủy quyền, thay mặt khách hàng đàm phán giải quyết tranh chấp với các bên liên quan.
- Đại diện bảo vệ quyền lợi hợp pháp, liên hệ với cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp.
- Tham gia vào giai đoạn yêu cầu thi hành án bản án đã có hiệu lực pháp luật.
- Thực hiện việc kháng cáo bản án, đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
Quý khách hàng thắc mắc liên quan hoặc có nhu cầu tư vấn hỗ trợ giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn pháp luật đất đai xin vui lòng liên hệ đến LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất!
