Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định mới về giá đất theo Luật 2024 (Luật Đất đai năm 2024). Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn về giá đất, phương thức và cách xác định giá đất đối với mỗi phương thức. Ngoài ra, Nghị định 71/2024/NĐ-CP bổ sung thêm nội dung về điều kiện hoạt động của các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất. Việc thay đổi này là hoàn toàn phù hợp với tình hình biến động đất đai hiện tại. Vậy, đối với quy định mới về giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP, Quý khách hàng cần lưu ý điều gì, hãy cùng LAW FOR LIFE tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Những thông tin cơ bản về Nghị định 71/2024/NĐ-CP
- Ngày ban hành: 27/06/2024
- Ngày bắt đầu hiệu lực: 01/08/2024
- Cơ quan ban hành: Chính phủ
- Người ký: Trần Hồng Hà
- Văn bản bị thay thế: Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP.
- Nội dung cơ bản:
- Quy định chung về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và giải thích từ ngữ;
- Phương pháp định giá đất và trình tự, thủ tục xác định giá đất đối với mỗi phương pháp định giá đất;
- Quy định về bảng giá đất;
- Định giá đất và nghiệp vụ định giá đất;
- Điều khoản thi hành.
Phạm vi điều chỉnh
Nghị định này quy định chi tiết những nội dung về giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2024, bao gồm:
- Phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158;
- Xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159;
- Định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160;
- Điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 162;
- Áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều.
Trình tự, nội dung định giá đất theo từng phương pháp định giá đất
So với Nghị định 12/2024/NĐ-CP trước đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã có hướng dẫn cụ thể hơn về trình tự, nội dung định giá đất đối với từng phương pháp định giá đất thông qua việc quy định chi tiết công thức, cách tính và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Việc quy định như vậy giúp đảm bảo giá đất được xác định một cách chính xác và sát với giá thị trường.
Dựa trên 04 phương pháp định giá đất được liệt kê tại Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết trình tự, nội dung định giá đất đối với từng phương pháp. Cụ thể như sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá và các thông tin liên quan, tùy thuộc vào từng phương pháp định giá đất
Bước 2: Xác định các yếu tố được sử dụng làm căn cứ để xác định giá đất
- Phương pháp so sánh: Xác định giá của thửa đất so sánh:
|
Giá đất của thửa đất so sánh |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh | – | Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
| Diện tích thửa đất so sánh | ||||
- Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá:
| Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá | = | Thu nhập ròng bình quân năm |
| Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân |
- Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thừa đất, khu đất cần định giá:
| Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá | = | Tổng doanh thu phát triển | – | Tổng chi phí phát triển |
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Bước 3: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất được định giá
- Phương pháp so sánh:
| Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh | = | Giá đất của từng thửa đất so sánh | ± | Mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá |
- Phương pháp thu nhập:
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá |
| Diện tích thửa đất cần định giá |
- Phương pháp thặng dư:
| Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá | = | Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
| Diện tích thửa đất, khu đất cần định giá |
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
| Giá đất của thửa đất cần định giá | = | Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá | x | Hệ số điều chỉnh giá đất |
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định mới về giá đất theo Luật 2024 đã bổ sung quy định về việc cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất. Theo đó, thời hạn để các cơ quan, tổ chức, đơn vị cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất. Việc cung cấp thông tin có thể được thực hiện bằng văn bản hoặc phương thức điện tử. Điều này giúp đảm bảo các cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động định giá đất nắm bắt được những thông tin liên quan một cách đầy đủ và chính xác.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được liệt kê tại Điều 8 Nghị định này bao gồm:
Đối với đất phi nông nghiệp
- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
- Hiện trạng môi trường, an ninh;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Đối với đất nông nghiệp
- Năng suất cây trồng, vật nuôi;
- Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
- Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.
Ngoài ra, tại Điều luật này Nghị định này quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Quy định mới về Bảng giá đất
Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải được thực hiện dựa trên các phương pháp định giá đất được đề cập tại Điều 158 Luật Đất đai, các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này và các yếu tố sau đây:
- Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường
- Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Công bố và áp dụng bảng giá đất
Bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai mới được công bố theo quy định và bắt đầu áp dụng từ ngày 01/01/2026. Tuy nhiên với quy định mới về thời hạn có hiệu lực sớm của Luật Đất đai 2024, quy định về giá đất có thể sẽ được điều chỉnh áp dụng sớm hơn quy định gốc.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 16 Nghị định này thì việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung được thực hiện hằng năm (mà không phải chu kỳ 05 năm môt lần như Luật Đất đai 2013 hiện tại) và được công bố, áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo hoặc trong năm.
Việc quy định điều chỉnh giá đất hằng năm là cần thiết và phù hợp với thực tiễn hiện nay. Bởi lẽ, trước đây, việc điều chỉnh, sửa đổi bảng giá đất được thực hiện không thường xuyên (05 năm một lần) này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường. Trong khi đó, bảng giá đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc bồi thường đất bị thu hồi cho người dân, tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, …. Việc này không những làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân mà còn ảnh hưởng đến nguồn thu của ngân sách nhà nước.
Thẩm quyền quyết định bảng giá đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất, công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai dựa trên bản dự thảo bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân trước đó.
Bổ sung điều kiện của cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 36 Nghị định này, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Là cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, cơ sở đào tạo bồi dưỡng cán bộ công chức, viên chức
- Có ít nhất 03 giảng viên cơ hữu, người được mời thỉnh giảng đạt tiêu chuẩn, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định của pháp luật
- Xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất. Kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất bao gồm các nội dung:
- Thời gian, hình thức đào tạo, bồi dưỡng trong đó thời gian học trực tiếp tập trung đảm bảo tối thiểu là 60% tổng thời lượng khoá đào tạo
- Hồ sơ năng lực của đội ngũ giảng viên dự kiến giảng dạy
- Giáo trình và tài liệu dự kiến giảng dạy được xây dựng trên cơ sở khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất
- Bộ câu hỏi thi sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
- Phải tiến hành đánh giá quá trình tham gia đào tạo của người học, tổ chức sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất và thực hiện lưu trữ thông tin trong vòng 10 năm trở lên.
Việc bổ sung điều kiện hoạt động của cơ sở đào tạo, bồi dương nghiệp vụ về giá đất giúp cơ quan có thẩm quyền dễ dàng kiểm tra, quản lý hoạt động của cơ sở này. Từ đó nâng cao hiệu quả công tác giáo dục, đào tạo nghiệm vụ về giá đất.
Trên đây là những nội dung quan trọng của Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định mới về giá đất theo Luật 2024, Quý khách hàng có vướng mắc hoặc có nhu cầu tư vấn về quy định về định giá đất, pháp luật đất đai, xin vui lòng liên hệ LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất.
