Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Vậy, theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi quy định về giá đất và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, bạn đọc cần lưu ý điều gì, hãy cùng LAW FOR LIFE tìm hiểu.
Những thông tin cơ bản về Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi quy định về giá đất và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Ngày ban hành: 05/02/2024.
- Ngày bắt đầu hiệu lực: 05/02/2024.
- Loại văn bản: Nghị định.
- Cơ quan ban hành: Chính phủ.
- Người ký: Trần Hồng Hà.
Cần lưu ý điều gì tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi quy định về giá đất và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp kể trên. Thêm vào đó, là các thông tin về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất sẽ được trình bày cụ thể ở dưới đây:
Phương pháp định giá đất
Về phương pháp định giá đất, Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã bãi bỏ phương pháp chiết trừ, Nghị định chỉ cho phép định giá đất như sau:
Cả bốn phương pháp kể trên đều dược Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bảo đảm phù hợp với thực tiễn. Cụ thể, Nghị định đã sửa đổi, bổ sung nội dung, điều kiện áp dụng, trình tự, thủ tục áp dụng các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (được quy định tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 12/2024/NĐ-CP).
Về phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh được sửa đổi bổ sung, đó là thực hiện bằng phương thức điều chỉnh mức giá của các thửa đất sau:
- Cùng mục đích sử dụng.
- Tương đồng với yếu tố ảnh hưởng đến giá của đất đã chuyển nhượng.
- Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giả của thửa đất cần định giá.
Khác với Nghị định 44/2014/NĐ-CP là tập trung vào việc phân tích mức giá của các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trên thị trường, Nghị định 12/2024/NĐ-CP điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, chỉ áp dụng cho các thửa đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Phương pháp so sánh được quy định mới đã yêu cầu loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất và xác nhận nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành, làm cho quy định so sánh mới này có phần cụ thể, rõ ràng hơn.
Về phương pháp thu nhập
So với Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được tính theo việc sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất, thì Nghị định 12/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc cổ phần có quyền biểu quyết, tính trên 03 năm liền kề đến hết quý gần nhất.
Nhận thấy, quy định về phương pháp thu nhập được sửa đổi có cách tính dựa trên lãi suất trung bình của nhiều ngân hàng thương mại lớn, ổn định hơn so với việc chỉ dựa trên ngân hàng có lãi suất cao nhất.
Về phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP được thực hiện bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định và trừ tổng chi phí ước tính, còn Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung với phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính trên cơ sở sử dụng đất hiệu quả cao nhất theo quy hoạch.
Điểm thay đổi ở đây, đó là phương pháp thặng dư đã được cụ thể hơn về cách tính, dựa trên sử dụng đất hiệu quả cao nhất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
Về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Khác với Nghị định 44/2014 là sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP này yêu cầu hệ số điều chỉnh giá đất phải phản ánh giá đất phổ biến trên thị trường, tăng tính chính xác và phù hợp với thực tế thị trường.
Nhìn chung, Nghị định 12/2024/NĐ-CP có nhiều thay đổi để phù hợp hơn với thực tiễn và đảm bảo tính minh bạch hơn trong việc định giá đất. Các thay đổi tập trung vào việc chi tiết hóa các phương pháp định giá, loại bỏ những phương pháp không còn phù hợp và cải tiến cách tính toán để phản ánh đúng giá trị thị trường.
Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh
Nghị định 12/2024/NĐ-CP yêu cầu cụ thể phương pháp so sánh phải được áp dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá. Trong khi đó, Nghị định 44/2014/NĐ-CP không có quy định rõ ràng về số lượng thửa đất so sánh.
Việc sửa đổi, bổ sung quy định mới này giúp đảm bảo tính đại diện và chính xác của các dữ liệu so sánh, nâng cao độ tin cậy của phương pháp định giá.
Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập
Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã sử dụng lãi suất trung bình của nhiều ngân hàng thương mại lớn, ổn định hơn so với việc chỉ dựa trên ngân hàng có lãi suất cao nhất (như quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP). Đồng thời, điều kiện áp dụng rõ ràng hơn cho các loại đất nông nghiệp và phi nông nghiệp không phải đất ở.
Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư
Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư áp dụng cho thửa đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án. Nhìn chung, so với Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã quy định phương pháp thặng dư cụ thể hơn về cách tính, dựa trên sử dụng đất hiệu quả cao nhất theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Thêm vào đó, điều kiện áp dụng cũng được quy định rõ ràng hơn, hướng đến các thửa đất thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp khác.
Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã cụ thể hóa các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm nhiều trường hợp đặc biệt như tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhiều thửa liền kề. Đây là sự sửa đổi, bổ sung so với Nghị định 44/2014/NĐ-CP, khi chỉ áp dụng phương pháp này cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18. Quy định mới giúp chi tiết hóa và mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tăng tính chính xác và linh hoạt trong việc định giá.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Về việc quyết định giá đất cụ thể, Nghị định 12/2024/NĐ-CP chỉ rõ rằng căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, cùng với các điều kiện và quy định về áp dụng phương pháp định giá đất. Kết quả thẩm định phương án giá đất được quyết định bởi Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện sẽ ra quyết định về giá đất cụ thể, tùy thuộc vào việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.
Giá đất cụ thể được sử dụng để đưa ra quyết định trong các trường hợp được quy định tại Điều 114, Điều 172 và Điều 189 của Luật Đất đai, bao gồm cả việc xác định giá khởi điểm cho đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Cơ quan tài nguyên và môi trường được giao trách nhiệm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc xác định giá đất cụ thể.
Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn về quy định về định giá đất, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, các nghị định sửa đổi liên quan, xin vui lòng liên hệ LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất.
