Ngày 18/01/2024 vừa qua, theo tinh thần của Nghị quyết 18/NQ/TW về quản lý sử dụng đất, quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, thay thế cho Luật Đất đai 2013 hiện hành. Tuy nhiên sẽ quy định hiệu lực sớm đối với Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024 từ ngày 01/4/2024. Trong bài viết dưới đây, LAW FOR LIFE sẽ giới thiệu những điểm mới quan trong của Luật Đất đai 2024 thay thế Luật Đất đai 2013.
Tải xuống Luật Đất đai 2024 tại đây:
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025).
Một số điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 quy định 05 nhóm vấn đề mới về các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp với đất đai, quy định chặt chẽ hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất, cho thuê đất và giao đất.
Trong lĩnh vực nông nghiệp, một điểm mới đáng lưu ý đó là quy định mở rộng hạn điền, hay hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho các hộ kinh doanh nông nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn nhiều huyện, tỉnh thành hiện nay.
Doanh nghiệp có quyền chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm
Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định doanh nghiệp, cá nhân được chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang trả một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai 2024 về quyền lựa chọn hình thức nộp tiền thuê đất, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển khoản nộp hàng năm để giảm bớt áp lực tài chính, do đó làm giảm giá bất động sản.
Như vậy, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể lựa chọn chuyển nhượng đất trả tiền hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp trước đây sẽ được trừ vào tiền thuê đất theo quy định của Chính phủ.
Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Trước đây, Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất.
Luật Đất đai mới ban hành năm 2024, hạn mức này đã được nâng lên đáng kể. Cụ thể tại khoản 1 Điều 177 cho phép mở rộng “giới hạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân lên tối đa 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp riêng lẻ cho từng loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 và Điều 176 Luật Đất đai 2024. Quy định này tạo điều kiện khơi thông đất đai để tạo nguồn lực đầu tiên cho đầu vào trong sản xuất, giải phóng sức lao động cạnh tranh trong nông nghiệp, giúp việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn. Không chỉ trong lĩnh vực nông nghiệp, quy định mới cũng tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản, đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu xây dựng nhà ở cho người dân nông thôn.
Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản
Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Luật Đất đai 2013, tại Điều 45 Luật mới còn quy định trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định liên quan đến tổ chức kinh tế được hưởng lợi từ việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, tổ chức này phải có quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp được UBND tỉnh phê duyệt. Các nội dung phải được thể hiện trong phương án bao gồm:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
- Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp;
- Vốn đầu tư;
- Thời hạn sử dụng đất;
- Tiến độ sử dụng đất.Quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất
Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất
Theo khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện không vi phạm quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, vi phạm quy định của Luật Đất đai nhưng đã chấp hành đầy đủ các quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm Công ty thực hiện đầu tư dự án xin giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thể hiện chính sách cởi mở của nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội bắt đầu lại sau những vi phạm trước đó.
Luật Đất đai mới đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp này khi nêu rõ doanh nghiệp này đã vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã khắc phục triệt để vi phạm trước thời điểm xin giao đất, thuê đất hoặc cấp phép. Với mục đích này, doanh nghiệp vẫn sẽ được nhận đất, thuê đất và nhà nước sẽ cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Nộp lại tiền thuê đất được miễn, giảm khi chuyển nhượng
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024, tổ chức trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thu tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền thuế đất, tiền thuê đất được miễn, giảm tại thời điểm chuyển nhượng, cho thuê đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.
Đây là một quy định hoàn toàn mới nhằm tránh và hạn chế những tiêu cực phát sinh từ việc được hưởng những ưu đãi của Nhà nước.
Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác
Theo khoản 2, Điều 46 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
Các điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 46 bao gồm:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Quy định về thu hồi đất
Quy định về thu hồi đất khi không thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trước đây, việc thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai được thực hiện trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền quyền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà không thực hiện.
Luật Đất đai 2024 quy định trực tiếp tại khoản 6 Điều 81 rằng người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
Quy định các trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”
Điều 79 Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và tại khoản 32 Điều 79 còn quy định “32. Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây.
Thay quy định “khung giá đất” bằng “bảng giá đất” theo cơ chế thị trường
Khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 là giá do Chính phủ quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần.
Theo đó “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026 và được điều chỉnh từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tiền xử phạt vi phạm hành chính, bồi thường cho Nhà nước trong lĩnh vực đất đai;
- Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
- Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất
Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất
Theo khoản 6, Điều 81 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất. Cụ thể, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp sau đây:
- Không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế.
Do đó, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng thời hạn quy định nếu không muốn bị thu hồi đất.
Dịch vụ tư vấn liên quan đến đất đai của LAW FOR LIFE
- Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật đất đai của chúng tôi gồm:
- Tư vấn thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tư vấn thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tư vấn luật đất đai về thủ tục cho tặng nhà;
- Tư vấn về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà;
- Tư vấn về thủ tục xin cấp, thuê đất cho doanh nghiệp;
- Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng thành đất thổ cư;
- Tư vấn về thủ tục soạn thảo hợp đồng và tư vấn pháp lý trong quá trình làm sổ đỏ;
- Tư vấn pháp luật đất đai và quy định liên quan đến soạn thảo các văn bản, giao dịch và hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Soạn thảo các văn bản về Chuyển nhượng nhà đất, chuyển đổi nhà đất, tặng cho nhà đất, thừa kế nhà đất, thế chấp nhà đất, cho thuê nhà đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, đại diện theo ủy quyền cho khách hàng tham gia quá trình đàm phán, kí kết hợp đồng.
- Đại diện giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà đất tại tòa án và cơ quan hành chính;
- Tư vấn về vấn đề khiếu nại, và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến luật đất đai về thu hồi, bồi thường trong quá trình giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư;
- Tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý về nhà và quyền sử dụng đất như: xóa nợ thuế, sang tên, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
- Tư vấn các quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai, soạn thảo đơn khởi kiện và hướng dẫn thủ tục khởi kiện.
Quý khách có nhu cầu tư vấn cơ chế sử dụng kinh phí ngân sách Nhà nước chi thường xuyên hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, xin vui lòng liên hệ LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất.
