Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phổ biến liên quan đến quyền sử dụng đất, một loại tài sản có giá trị tương đối lớn. Hiện nay những tranh chấp liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng và có tính chất phức tạp kéo dài. Để giúp khách hàng nắm bắt các quy định pháp luật liên quan, sau đây LAW FOR LIFE sẽ cung cấp những thông tin pháp lý liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử đụng đất.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Bộ Luật dân sự năm 2015;
- Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015;
- Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 192 Bộ Luật tố tụng dân sự về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án
Khái niệm liên quan
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Xét theo pháp luật đất đai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là việc Nhà nước thừa nhận người sử dung đất có quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác theo quy định pháp luật.
Xét theo pháp luật dân sự, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự thuộc loại hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định tại Điều 457 Bộ Luật dân sự 2015. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
- Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch dân sự đồng thời đáp ứng những điều kiện của Luật Đất đai 2013. Chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng quy định những trường hợp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất – một loại quyền tài sản. Luật Đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp quyền sử dụng đất không phải là đối tượng của hợp đồng tặng cho, quy định về quyền sử dụng đất bị hạn chế tặng cho.
- Hình thức: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc chứng thực theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Tính chất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, hợp đồng đơn vụ và không có tính đền bù.
Các dạng tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phổ biến
Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ, các nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc phát sinh với bên thứ ba khi việc tặng cho quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Một số trường hợp tranh chấp phát sinh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thường xảy ra có thể kể đến như sau:
- Các tranh chấp liên quan đến điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất;
- Các tranh chấp giữa các chủ thể có quyền sở hữu chung quyền sử dụng đất đối với đất là đối tượng của hợp đồng tặng cho, liên quan đến vấn đề yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu.
- Tranh chấp liên quan đến bên thứ ba khi hợp đồng tặng cho bị tuyên bố vô hiệu hoặc bị hủy bỏ,..
Các phương thức giải giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử đụng đất
Có 3 phương thức cơ bản để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn bao gồm: Thương lượng, hòa giải và giải quyết thông qua Tòa án.
Thương lượng
Đây là phương thức luôn được ưu tiên khi xảy ra tranh chấp, vì các bên có thể tự do thỏa thuận về vấn đề tranh chấp và phương hướng giải quyết chung mà hai bên đều có lợi. Hơn nữa, thương lượng chỉ xảy ra trong nội bộ, không có sự tham gia của bên thứ ba. Điều này cũng giúp các bên có thể tiết kiệm được nhiều chi phí giải quyết. Tuy nhiên phương thức này chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng đồng thuận và có thiện chí, để thực hiện kết quả thương lượng vẫn phụ thuộc vào sự tự nguyện của các bên.
Hoà giải
Tương tự như thương lượng, trong phương thức hòa giải các bên tự do thỏa thuận với nhau và có thể thực hiện thông qua một bên thứ ba (hòa giải viên) để đi đến thống nhất cuối cùng. Nhà nước khuyến khích các bên nên tự thực hiện bước hòa giải tại cơ sở, trường hợp không thành thì tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã.
Theo đó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình quản lý; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và những tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày mà nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Toà án
Khi hai phương thức nêu trên không đạt được kết quả thì các bên có quyền làm thủ tục khởi kiện ra tòa án dân sự để giải quyết việc tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Các bên tranh chấp nên chọn phương thức giải quyết này là phương thức giải quyết cuối cùng, bởi để giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại Tòa án thì thời gian giải quyết tốn khá nhiều thời gian, tiền bạc, công sức, chi phí đi lại.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án
Thẩm quyền theo loại việc
Theo quy định tại Điều 26 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại tranh chấp về dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Như vậy, khi có tranh chấp về hợp đồng này, các bên có thể nộp đơn đến Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Thẩm quyền theo cấp
Theo Khoản 1 Điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện theo thủ tục sơ thẩm.
Nếu trong tranh chấp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Thẩm quyền theo lãnh thổ
Theo quy định tại Điều 39 Bộ Luật tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc là Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng tặng cho sử dụng đất. Ngoài ra các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn giải quyết tranh chấp.
Như vậy, trong trường hợp thông thường, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.
Một số lưu ý
- Tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến đất đai. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, thủ tục hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, khi các bên tranh chấp không tự thương lượng hoặc hòa giải tại cơ sở không thành, có thể tiến hành nộp đơn khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền mà không cần thông qua hòa giải tại Ủy ban Nhân dân cấp xã.
- Tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất có liên quan đến đất đai. Đối tượng tranh chấp ở đây không phải là đất đai nên không thuộc trường hợp tranh chấp có đối tượng là bất động sản theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015. Vì vậy, thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ không phải là Tòa án nơi có bất động sản mà được xác định theo Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc.
Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho sử dụng đất của LAW FOR LIFE
- Tư vấn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;
- Thu thập tài liệu, soạn thảo văn bản, tổng hợp hồ sơ giải quyết tranh chấp;
- Đại diện cho khách hàng, tham gia bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai;
- Liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyết;
- Giải đáp những thắc mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Quý khách hàng thắc mắc liên quan hoặc có nhu cầu tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn pháp luật đất đai xin vui lòng liên hệ đến LAW FOR LIFE để được hỗ trợ tốt nhất!
